浅谈房地产前期开发中的成本控制应用

文/张兰珍/家乐园地产公司总经理助理

房地产项目成本控制主要分为前期成本控制、过程管理控制、竣工决算控制三个阶段，项目开发的前期成本控制在成本管理中非常重要，随着项目规划设计的开展，要坚持“该花的钱一定要花，能省的钱一定要省”的原则，结合项目条件，从实际出发，来处理各项问题。决不能因为图一时省钱，而留下隐患，在后期花费更大的代价，那就是我们常说的节约型浪费，而不是成本管理。

简单来说，就是从开发工作的不同阶段，和节约成本的不同类型进行关键工作的成本控制应用。

第一、方案优化阶段

方案优化对节约成本和创造效益，起到非常重要的作用。比如规划设计方案的主要经济技术指标是否用满，公共服务用房的面积指标确定，消防设计规范按照能满足使用的条件即可，避免浪费等等。另外做到前期方案和后期实施的统一，比如明确地下部分用途，增加可售面积，都为成本节约起到积极作用。

在方案优化阶段就要考虑到大型设备的提前选型，外立面材质、门窗、管材的调研选择和限价设计等，为将来整体的项目操作成本管控打好基础。

市政规划也决定了投资的大小。比如根据周边市政条件，减少不必要的规划建设，雨污水管线的合理设计缩短管线布设和长度，最大程度减少投资。

第二、费用减免或缓缴方面：

费用减免或者缓交，可以理解为开发人员在充分了解政府的各项政策及优惠的前提下，通过努力实现费用的减免或者缓交，为公司最大限度争取资金节约。比如开工前的供水供电配套费、热力入网费等大市政集资费用的协调，虽然不同区域有参考标准，但也有较大地洽谈空间。另外建委系统办理开工手续前需要缴纳一系列的费用，比如社会保障费、质量监督费、农民工保证金、工程意外伤害保险、安全措施费基础、垃圾处理费等，可以根据当地的实际情况协调减免；另有根据当地政府优惠政策落实基础设施建设费用减免征收、契税的返还奖励等。

缴纳费用的科目繁多，政策不同，这就要求我们开发人员在充分了解当地的优惠政策的基础上，展开工作，切实做到从实际出发，节约成本开支的目标。

第三：合约规划方面：

合约规划前置，为选择合作单位留出充分的时间也是非常重要的，时间和价格好多时候是成对立面的，为了赶时间可能就需要付出高额的成本，合理的时间能够提高合作单位调研的充分性和合同谈判的细致性，为后期合同的执行打好基础，减少洽商和变更，从而减少成本支出。

第四、效益增收方向：

效益增收，简单理解为通过合同洽谈和协商，为公司争取最大利益。比如与网通公司洽谈接入费用，实现以施工管理费和房屋使用费的名义，取得每平米2-3元的效益，根据项目规模可以达到约百万元。虽然争取的利益不是很多，却也是一笔不菲的资金。

以上是在成本控制工作中的一些浅显认识，在房地产开发工作中我们要不断细化，不断挖掘新的成本控制办法并合理应用。为企业节约成本，增加效益。2012年是集团的成本年，我们要努力做好本职工作，发挥成本控制在开发过程的中重要作用！